從衢州市房管處了解到，至2007年11月底衢州市區(qū)商品房空置面積累計(jì)達(dá)39.28萬(wàn)平方米，商品住宅的空置面積為13.35萬(wàn)平方米，商業(yè)用房的空置面積為16.67萬(wàn)平方米 這么多的空房，問(wèn)題的癥結(jié)究竟在哪里？從營(yíng)銷的角度來(lái)看，企業(yè)、消費(fèi)者之間信息傳導(dǎo)機(jī)制存在的嚴(yán)重故障是一個(gè)重要原因：房地產(chǎn)企業(yè)缺乏細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，沒(méi)有與消費(fèi)者建立良好的溝通關(guān)系，造成信息不對(duì)稱；企業(yè)不了解消費(fèi)者的真實(shí)需求，生產(chǎn)了大量適銷不對(duì)路的產(chǎn)品，造成積壓；
消費(fèi)者被強(qiáng)迫性地接受他們并不滿意的房地產(chǎn)信息，面對(duì)數(shù)量巨大但可選擇空間很小的住房，產(chǎn)生了一種對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的逆反與不信任。此時(shí)，網(wǎng)絡(luò)這一高科技的產(chǎn)物，為我們消除這種困擾提供了一個(gè)亮點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷可以說(shuō)是這個(gè)世紀(jì)最有代表性的一種低成本。高效率的全新商業(yè)模式，它的一大優(yōu)勢(shì)在于縮短了企業(yè)與消費(fèi)者的空間距離。一個(gè)行業(yè)必須與社會(huì)的主流技術(shù)相融合，不斷創(chuàng)新，才能使該行業(yè)永葆青春。房地產(chǎn)業(yè)也必須正確面對(duì)新科技革命，將傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)同網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，充分享受新技術(shù)為之帶來(lái)的巨大收益。
許多公司都承認(rèn)營(yíng)銷的關(guān)鍵詞匯是：快速—靈活—準(zhǔn)確—友好—有樂(lè)趣，顧客需要充分享受購(gòu)物的樂(lè)趣，而巨希望購(gòu)物的過(guò)程方便，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷正因?yàn)樗邆溥@些獨(dú)特的優(yōu)越性成為營(yíng)銷領(lǐng)域里的一個(gè)熱點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)這種高價(jià)值的產(chǎn)品，消費(fèi)者在做出決策時(shí)需要大量信息，企業(yè)為了給消費(fèi)者提供滿意購(gòu)買的條件，與消費(fèi)者進(jìn)行雙向互動(dòng)，自然會(huì)被網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的魁力深深吸引。那么，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷相比有哪些優(yōu)勢(shì)呢？
一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)
1．真正以消費(fèi)者為中心，增進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者的溝通。
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是一種自下而上的營(yíng)銷方式，與傳統(tǒng)營(yíng)銷相比，它更強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式的信息交流，由強(qiáng)勢(shì)促銷轉(zhuǎn)為軟促銷。消費(fèi)者可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過(guò)BBS提問(wèn)并及時(shí)得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營(yíng)銷過(guò)程中消費(fèi)者的地位。企業(yè)也可以通過(guò)有效的溝通，充分了解消費(fèi)者的需求，樹(shù)立企業(yè)及產(chǎn)品在消費(fèi)者心目
中的地位。
2．減少信息不對(duì)稱，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)質(zhì)量和服務(wù)提升。
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷要求房地產(chǎn)企業(yè)的各種信息公開(kāi)化，并受消費(fèi)者的監(jiān)督，減少黑箱操作，逐漸縮減二者間信息掌握程度的差距。同時(shí)，消費(fèi)者還可以對(duì)已購(gòu)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，與別人一起分享消費(fèi)體驗(yàn)，這樣好產(chǎn)品會(huì)被越來(lái)越多的人知曉接受，劣質(zhì)產(chǎn)品會(huì)被淘汰出市場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷成為一種驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)質(zhì)量、服務(wù)提升的力量。
3．降低企業(yè)的成本，提高工作效率。
房地產(chǎn)與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，可以通過(guò)網(wǎng)上采購(gòu)和網(wǎng)上銷售，大大降低諸如采購(gòu)費(fèi)、租賃費(fèi)、廣告費(fèi)及大量的銷售人員工資等期間費(fèi)用，從而大幅度降低成本。
4．?dāng)U大選擇空間，節(jié)省了消費(fèi)者無(wú)效奔波的時(shí)間。
以前，消費(fèi)者要購(gòu)買一套房子，通常要花較多時(shí)間了解大致情況并來(lái)回奔忙看房，有了網(wǎng)絡(luò)，消費(fèi)者只要坐在家里的電腦旁，輕輕按動(dòng)鼠標(biāo)，各種位置、戶型、價(jià)位的房屋任你挑選。這些大量信息使房地產(chǎn)企業(yè)提供的不同產(chǎn)品之間的差異更加直觀、詳盡和方便查詢，大大拓展了選擇空間，節(jié)省了消費(fèi)者無(wú)效奔波的
時(shí)間。
二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷發(fā)展的制約因素及存在的問(wèn)題和缺陷
l．房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷發(fā)展的前景雖然誘人，但在其現(xiàn)實(shí)發(fā)展中仍存在著多種制約因素。
例如我國(guó)網(wǎng)絡(luò)尚處于起步和發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施差、技術(shù)軟件落后、缺乏網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷人員，網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)、房地產(chǎn)稅收等配套措施跟不上，以及廣大消費(fèi)者對(duì)持卡消費(fèi)的排斥，都制約著網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的發(fā)展。
2．目前已經(jīng)在運(yùn)行的房地
產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中也存在一些問(wèn)題。
比如，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡(jiǎn)單，不能滿足消費(fèi)者的需要。現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少，且呈擴(kuò)張趨勢(shì)，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱。服務(wù)內(nèi)容單調(diào)、發(fā)布的信息許多是‘粘貼”和“復(fù)制”的，在數(shù)量和質(zhì)量上都沒(méi)有超過(guò)傳統(tǒng)媒體。這樣的信息量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以促動(dòng)網(wǎng)站訪問(wèn)者做出購(gòu)買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動(dòng)態(tài)的樣本房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問(wèn)者提供一些有關(guān)國(guó)家政策、法律咨詢、購(gòu)房程序、技巧等知識(shí)也是很有必要的。還有一些房地產(chǎn)網(wǎng)站不適應(yīng)市場(chǎng)需求、缺乏獨(dú)特價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷成了買賣雙方之間多余的第三只手，浪費(fèi)了企業(yè)資源。
3．以網(wǎng)絡(luò)形式發(fā)展房地產(chǎn)營(yíng)銷也存在一些缺陷
（1）缺乏信任感。眾所周知房地產(chǎn)是一件價(jià)值巨大的產(chǎn)品，它往往是一個(gè)人、一個(gè)家庭一生中金額最昂貴的一次購(gòu)買，所以每個(gè)購(gòu)買者都是非常小心謹(jǐn)慎的。人們?nèi)匀恍欧钛垡?jiàn)為實(shí)的觀念，看不到實(shí)物，他們不可能將一大筆款項(xiàng)交給一個(gè)小小的鼠標(biāo)。況且我國(guó)的消費(fèi)者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差，所以目前消費(fèi)者是無(wú)法充分信任網(wǎng)上交易的。
（2）無(wú)法提供親身體驗(yàn)。網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形，向消費(fèi)者提供全部的理性購(gòu)買依據(jù)，但它無(wú)法向消費(fèi)者提供親身體驗(yàn)，感性的現(xiàn)場(chǎng)綜合感受對(duì)房地產(chǎn)這種特殊商品來(lái)說(shuō)是非常重要的。即使房地產(chǎn)的所有技術(shù)指標(biāo)100％合格，消費(fèi)者也可能因?yàn)榇巴獾囊曇埃踔潦歉舯诘泥従佣艞壻?gòu)買。
（3）浪費(fèi)網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢(shì)。網(wǎng)絡(luò)的特點(diǎn)是覆蓋面大，信息傳播速度快，但房地產(chǎn)具有不動(dòng)性和客源地域性的特征，這樣的網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)勢(shì)就被大大削弱了，因此網(wǎng)絡(luò)雖然會(huì)極大推動(dòng)房地產(chǎn)營(yíng)銷的發(fā)展，但它不會(huì)帶來(lái)簡(jiǎn)單的幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)。
由以上對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的分析表明，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷還不能取代傳統(tǒng)營(yíng)銷，只有與傳統(tǒng)營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，才能使房地產(chǎn)
企業(yè)的整體營(yíng)銷策略獲得成功。
三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷的整合
Buy. com的創(chuàng)始者和首席執(zhí)行官斯科特·布魯姆認(rèn)為要想在網(wǎng)絡(luò)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，企業(yè)需要雙管齊下：一是采取傳統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷手段；二是在網(wǎng)上提供價(jià)格有吸引力的商品。應(yīng)該說(shuō)至少到目前為止，傳統(tǒng)營(yíng)銷與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營(yíng)銷策略的兩個(gè)有機(jī)組成部分。傳統(tǒng)營(yíng)銷的對(duì)象是房地產(chǎn)網(wǎng)站本身和房地產(chǎn)企業(yè)品牌，而網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的對(duì)象是有關(guān)企業(yè)的大量信息，這兩部分是缺一不可的，只有整合才能使其發(fā)揮最大的功效。
1.傳統(tǒng)營(yíng)銷的對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的知曉和品牌的建立只有通過(guò)傳統(tǒng)營(yíng)銷方式才能得以實(shí)現(xiàn)。網(wǎng)站作為消費(fèi)者與企業(yè)最終產(chǎn)品之間的中介者，首先必須把自己推銷出去，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入網(wǎng)站，這樣才能使他們接觸最終產(chǎn)品信息，而網(wǎng)站怎樣才能引起消費(fèi)者的點(diǎn)擊欲望呢？傳統(tǒng)媒體的廣告促銷是有力的幫手。就連以網(wǎng)上直銷聞名的戴爾公司，也在電視的黃金時(shí)段大打廣告。在宣傳網(wǎng)站的同時(shí)，還必須把網(wǎng)站同企業(yè)的品牌形象緊密結(jié)合在一起，吸引真正有需求的目標(biāo)消費(fèi)者，以免虛耗宣傳資源。
網(wǎng)絡(luò)的被動(dòng)性表現(xiàn)在它只能等待消費(fèi)者的光顧，因此企業(yè)就必須得在消費(fèi)者購(gòu)買決策前樹(shù)立品牌形象。只有這樣，消費(fèi)者才會(huì)垂青于載有該品牌信息的網(wǎng)絡(luò)。對(duì)于房地產(chǎn)這種高價(jià)值產(chǎn)品，品牌效應(yīng)在消費(fèi)者購(gòu)買決策者中是一個(gè)重要影響因素。品牌向消費(fèi)者傳達(dá)了一種代表特定的房屋質(zhì)量與管理服務(wù)水平的信息，降低了事前
2．網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的對(duì)象。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的對(duì)象是大量信息，包括房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格、位置、銷售情況及有關(guān)房地產(chǎn)的知識(shí)與新聞，如房屋百科、售點(diǎn)新聞等。網(wǎng)絡(luò)雖然不能代替現(xiàn)場(chǎng)看房，但能為消費(fèi)者提供豐富的信息，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息環(huán)境意義也很大，所以網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的目標(biāo)至少在目前應(yīng)定為提供信息，而不是網(wǎng)上買賣，實(shí)際交易還是應(yīng)在傳統(tǒng)渠道。
我們正處在一個(gè)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)飛速發(fā)展的時(shí)代，中國(guó)的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷擁有巨大的潛力，但真正的回報(bào)需要一段時(shí)間，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與房地產(chǎn)業(yè)的完美結(jié)合離我們還有一段距離，不過(guò)我們?nèi)匀豢梢韵嘈牛@個(gè)距離隨著技術(shù)及社會(huì)進(jìn)步越來(lái)越近。